代理承租人诉出租人房屋租赁合同纠纷案件二审胜诉

代理承租人诉出租人房屋租赁合同纠纷案件二审胜诉

        编者按：昝某于2009年2月1日与房屋所有人郭某签订房屋租赁合同，约定：昝某从事餐饮经营，每月租金35700元，租期五年。合同签订后，昝某开始进行装修，办理开业相关手续，在办理过程中，得知业主不同意在此房屋从事餐饮经营，并已于2010年1月7日通知郭某。昝遂与郭某提出解除合同，遭到郭某的拒绝后，5月25日向法院提起诉讼，要求解除合同，赔偿装修款、人工损失等。一审法院判决：1、解除合同；2、昝某搬离添置物品；3、昝某按合同约定支付2009年4月1日至2010年1月2日期间9个月租金32万余元；4、郭某返还押金8万元；5、郭给付昝某装修款5万余元。根据一审判决结果，昝某还应当支付郭某支付十八万余元。代理本案后，调取一审卷宗，仔细研究了相关事实和法律规定，在二审开庭时，依据事实和法律规定，提出了代理意见，博得法官的认可，在法官主持下，成功达成和解。昝某搬离添置物品，昝某无须支付32万元租金，郭某也不再返还押金，最大限度维护了昝某的利益。

                                                      代  理  词

尊敬的审判长、审判员：

        北京市京和律师事务所接受上诉人的委托，指派杨汉卿律师担任其诉讼代理人，庭前，调取了一审卷宗，详细研究了本案，今天依法出庭参加诉讼活动。现针对本案提出以下代理意见：

       一、原审法院在举证责任分配上违反了证据规则。

       上诉人向原审法院提供了2009年1月7日盛世丽景物业服务中心通知被告此房屋不能从事餐饮业的函，此函有被上诉人的签字。此证明2009年1月7日被上诉人已经收到此函。因被上诉人不承认收到此函，原审法院要求上诉人对被上诉人什么时间收到此函进行举证。我们认为，上诉人提交此函已完成举证责任。被上诉人不认此函可是2009年1月7日收到的，应当由被上诉人举证何时收到此函。而原审法院却将应由被上诉人举证责任分配给上诉人，是错误的适用证据规则。这也违反了公平原则。

       二、被上诉人故意隐瞒租赁房屋不能从事餐饮业经营的事实存在过错。

       其一：2009年1月7日，北京丽景小区业主委员会、盛世丽景物业服务中心致被上诉人函称：“建议您不要在此开餐饮业、娱乐业等行业，丽景为高楼小区，人们追求安静、健康的生活。餐饮、娱乐业产生的噪音、油烟、废气等必将造成对周边环境的污染，给小区业产造成不同程度的伤害。已开业的几家餐饮店引起业主的强烈不满和投诉，我们正在与开发商和商户进行协商停业中。”此函有被上诉人亲笔签字，并且被上诉人在此段文字中标明：以上我看过不认可，业主郭改荣。从此函内容可以看出，虽然是建议不要开餐饮业，但实质是不允许在此开餐饮业。从被上诉人的签字可以看出，上诉人提出解除合同时，与被上诉人说，物业及小区业主反对没用，其有人，能够帮助上诉人办好相关经营餐饮业手续，是吻合的，换句话说，被上诉人根本没有把不允许经营餐饮业当回事。所以说，被上诉人明知此房屋不能再经营餐饮业，却仍然与上诉人签订租赁合同，允许上诉人在此经营餐饮业。该行为与其先前在业主委员会函上签字“不认可”是一致的。这充分证明被上诉人明知不允许经营餐饮业，却故意对上诉人隐瞒这一事实。

       其二：即使按被上诉人不是在2009年1月7日收到物业函，在2009年7月17日庭审中，被上诉人承认是在2009年2月5日接到此函通知，不能经营餐饮业。而此时，上诉人与被上诉人签订租赁合同5天，上诉人的工作仅处于经营规划阶段，还未进行实质性的资金投入，被上诉人却隐瞒不告知上诉人，造成上诉人不知情，依然按合同履行自己的义务，未及时与被上诉人解除合同，扩大了损失。所以说，被上诉人存在故意隐瞒不允许经营餐饮业的事实。

       其三：“原审法院认定上诉人签订租赁合同后不能取得营业执照、不能从事餐饮经营，是因为得不到相关业主的同意，以致于上诉人不能实现合同目的，且租赁房屋以前使用者也曾利用租赁房屋经营餐饮，租赁房屋周边亦有餐馆存在，上诉人、被上诉人无法预见租赁房屋存在不能经营餐饮的可能性，故上诉人与被上诉人对于合同解除均不存在过错。”正因此房屋原来经营餐饮，周边房屋也存在经营餐馆，上诉人才决定在此经营餐饮。上诉人无法预见不能从事餐饮经营，被上诉人在签订合同前，已明知不从事餐饮业，被上诉人仍然签订租赁合同，同意上诉人经营，被上诉人是存在过错的。原审法院认为双方均不存在过错是错误的。

       三、被上诉人隐瞒事实造成上诉人一系列损失，应当承担损害赔偿责任。

        上诉人租赁房屋的目的是经营餐饮，上诉人在按规定向环保局申请环境评测，上诉人在做业主调查时，得知业主不同意小区底商经营餐饮娱乐业，并且业主委员会与物业已通知被上诉人。由于被上诉人的隐瞒事实行为，造成上诉人按着正常规划有条不紊的装修和开业准备，造成上诉人投入未得到回报，进而造成扩大损失。根据《合同法》第42条规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。因此，上诉人要求被上诉人承担损失是有法律依据的。

      1、被上诉人隐瞒事实造成上诉人及其本人的损失。

        在签订租赁合同时，被上诉人隐瞒了不能从事餐饮业的事实。2009年2月17日上诉人委托被上诉人向物业报装修方案时，盛世阳光丽景物业服务中心向被上诉人发出函告：“我们于2009年2月17日10时收到您给我公司的告知函。在此我们重申2009年1月7日和阳光丽景小区业主委员会共同给您致函中的观点，并再次提请您在选择业态和进行装修时充分考虑小区广大业主和业主委员会的意见，不要选择餐饮、娱乐行业，以免给您和小区业主造成不不必要的损失，对于您用于餐饮经营的装修方案我们不予认可，由此造成的一切损失自负。”此函已说明此房屋不能再从事餐饮经营，可被上诉人却未将此函内容告知上诉人，继续隐瞒不能从事餐饮业的事实。由此造成上诉人扩大了损失，也造成被上诉人自己的损失。

      2、被上诉人应当承担上诉人因招聘员工支付工资的损失。

        原审判决认为上诉人在明知尚未取得卫生许可证及营业执照的情况下，招聘员工，应由上诉人承担全部责任，这是错误的。我们国家没有那条法律规定，企业在设立过程中不能招聘员工。上诉人招聘员工是为正常营业做准备工作，是合理合法的。被上诉人隐瞒事实，造成了上诉人扩大了损失，并且上诉人主张的工资损失是从招聘之日至知道不能从事餐饮业时止，是合情合理合法的诉求。被上诉人应当承担此项损失。

      3、被上诉人应当承担上诉人营业可得利益损失。

       “原审法院认为是因业主不同意上诉人经营餐饮，造成上诉人无法办理从事餐饮的相关手续，这已经致使原告合同目的不能实现，且现有证据亦不能证明被上诉人对此存在过错，故原告要求被上诉人赔偿其营业可得利益损失没有事实及法律依据。”这是错误的。根据庭审，已能够证明被上诉人故意隐瞒了不能从事餐饮的事实。因此，被上诉人存在过错，应当赔偿可得利益损失。

      4、被上诉人应当承担赔偿上诉人因装修房屋而支付的费用和为经营而购置的物品费用。

        上诉人在对房屋装修时，支付了用车加油费、燃气改装费、电路维修费、出租车费、员工宿舍租赁费；为开业经营添置了经营所必须的物品设备。原审法院认为上述费用属于开办餐厅支出的费用，应由上诉人自行承担。一审法院既然认可这些费用是开办餐厅费用，却判决由上诉人承担根本没有道理和法律依据。这部分费用同样是因被上诉人隐瞒事实造成上诉人的损失。

       四、被上诉人应当返还上诉人的房屋租金，上诉人不应支付的房屋租金。

        原审法院认为，“上诉人自2009年2月1日至今一直实际控制着租赁的房屋，应当按着合同约定的租金标准向被告支付房屋租金，故上诉人要求被上诉人返还2009年3月1日至同年4月1日的房屋租金35700元，于法无据。被上诉人要求上诉人支付自2009年4月1日至2010年1月1日的房屋租金，理由正当。”上诉人在得知不能在租赁房屋内从事餐饮经营后，合同目的已无法实现，即与被上诉人联系解除合同，将房屋退还给被上诉人。被上诉人以合同未到期，不能从事餐饮经营不是其责任等为由，不同意与上诉人解除合同，上诉人向其交付房屋，让其另寻找承租人，被上诉人既不接收房屋，也不寻找其他承租人，但上诉人搬迁可移动的设备物品，被上诉人却阻止不让搬迁。并且在一审判决后，上诉人又与被上诉人沟通解决租赁房屋事宜，被上诉人仍然坚持履行合同。另外，租赁房屋门钥匙除上诉人持有外，被上诉人还持有租赁房屋钥匙，根本不存在房屋一直由上诉人实际控制之说。原审法院认定上诉人一直实际控制租赁房屋是错误的。上诉人与被上诉人的租赁合同是商事合同，租金数额的约定是在合同能够履行的前提下，双方协商的数额。现合同目的不能实现，原审仍然认定判令上诉人按合同约定向被上诉人支付2009年4月1日至2010年1月1日的租金，至双方权利义务不对等，显失公平，一审法院认定事实和适用法律错误，应当予以纠正。

        综上所述，被上诉人明知租赁房屋不能从事餐饮经营，故意隐瞒事实，造成上诉人一系列损失，事实清楚，证据确实充分，上诉人诉求于法有据，被上诉人应当承担赔偿责任。原审判决认定存在事实不清、证据不足，适用法律不当。恳请二审法院撤销一审判决，在查清事实基础上，依法改判，以维护上诉人的合法权益。

       此致

北京市第一中级人民法院

                                                  北京市京和律师事务所

                                                   代理人：杨汉卿律师

                                                        2010年6月24日